L’achat en indivision est une solution souvent choisie par les couples non mariés, les membres d’une même famille ou des amis souhaitant réaliser un projet immobilier ensemble. Cette alternative présente de nombreux avantages, mais également certaines contraintes et risques qu’il convient de bien comprendre avant de se lancer. Dans cet article, nous vous proposons un guide complet pour réussir l’achat d’un bien immobilier en indivision.
Qu’est-ce que l’indivision ?
L’indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien, sans que leurs parts respectives ne soient matériellement divisées. Autrement dit, chaque indivisaire possède une quote-part (exprimée en pourcentage) du bien, sans être propriétaire d’une partie précise de celui-ci. L’indivision peut concerner aussi bien des biens immobiliers que des biens mobiliers.
Les avantages et inconvénients de l’achat en indivision
L’achat en indivision présente plusieurs avantages, tels que :
- la souplesse dans la répartition des parts entre les indivisaires, qui peuvent être égales ou inégales selon la contribution financière de chacun ;
- la possibilité de déduire fiscalement les intérêts d’emprunt proportionnellement à sa quote-part, pour chaque indivisaire ;
- la facilité de transmission, puisque les droits de succession sont calculés sur la valeur de la quote-part détenue par le défunt, et non sur la valeur totale du bien.
En revanche, l’achat en indivision présente également certains inconvénients :
- les décisions concernant le bien doivent être prises à l’unanimité des indivisaires (sauf exceptions prévues par la loi ou une convention d’indivision), ce qui peut entraîner des blocages ;
- en cas de mésentente entre les indivisaires, l’un d’eux peut demander la vente du bien, même si les autres ne sont pas d’accord ;
- l’insaisissabilité du bien est limitée : en cas de dette personnelle d’un indivisaire, ses créanciers peuvent faire saisir sa quote-part.
La convention d’indivision : un outil essentiel pour sécuriser votre projet immobilier
Pour éviter les écueils liés à l’achat en indivision, il est vivement conseillé aux acquéreurs de rédiger et signer une convention d’indivision. Ce document contractuel permet de :
- déterminer précisément les quotes-parts respectives des indivisaires, ainsi que leur répartition dans le financement du bien (apport personnel, emprunt…) ;
- organiser la gestion du bien (travaux, entretien, répartition des charges…) ;
- prévoir les modalités de résolution des conflits, par exemple en instaurant un droit de préemption entre les indivisaires ou en désignant un médiateur ;
- anticiper la sortie d’indivision, notamment en cas de décès, de divorce ou de vente d’une quote-part.
La convention d’indivision doit être rédigée avec soin et peut être établie par un notaire, qui pourra également la publier au fichier immobilier pour lui conférer une opposabilité aux tiers.
Achat en indivision : comment financer votre projet immobilier ?
Pour financer l’achat d’un bien en indivision, les acquéreurs peuvent avoir recours à plusieurs solutions :
- un apport personnel, provenant de leurs économies, d’un héritage ou d’un don manuel ;
- un ou plusieurs emprunts immobiliers, souscrits individuellement ou conjointement par les indivisaires. Dans ce dernier cas, il est important de bien déterminer la part de chaque emprunteur dans le prêt et les garanties associées (caution solidaire, hypothèque…) ;
- des aides publiques à l’accession à la propriété, telles que le prêt à taux zéro (PTZ) ou le prêt d’accession sociale (PAS), sous réserve de remplir les conditions d’éligibilité.
Il est recommandé de faire appel à un courtier en prêt immobilier ou à un conseiller financier pour vous accompagner dans la recherche et la négociation des meilleures conditions de financement.
La fiscalité de l’achat en indivision
L’achat d’un bien en indivision est soumis à différentes taxes et impôts :
- les frais d’acquisition (appelés communément « frais de notaire »), qui comprennent notamment les droits d’enregistrement, la taxe de publicité foncière et les émoluments du notaire ;
- la taxe foncière, due par les propriétaires au prorata de leur quote-part, sauf stipulation contraire dans la convention d’indivision ;
- les plus-values immobilières, en cas de revente du bien, calculées sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition (ou la valeur vénale déclarée pour une succession).
Selon leur situation personnelle, les indivisaires peuvent également être éligibles à certaines réductions ou crédits d’impôt liés à l’investissement immobilier (loi Pinel, Censi-Bouvard…), au titre des intérêts d’emprunt ou des dépenses liées à l’amélioration ou la rénovation du bien.
Pour réussir votre achat en indivision, il est essentiel de bien vous informer sur les aspects juridiques, financiers et fiscaux de ce mode d’acquisition. Faites-vous accompagner par des professionnels (notaire, courtier, conseiller fiscal…) et n’hésitez pas à mettre en place une convention d’indivision pour sécuriser votre projet immobilier.