Tout investisseur immobilier qui se respecte aspire à réaliser une opération de défiscalisation rentable. Cependant, pour y parvenir, il faut avant tout être en mesure d’évaluer la rentabilité nette du projet après impôts. Cette démarche n’est pas toujours simple et nécessite une certaine expertise. Dans cet article, nous vous proposons un guide détaillé pour vous aider à appréhender cette question avec précision.
Comprendre la défiscalisation immobilière
La défiscalisation immobilière est un dispositif qui permet aux investisseurs de réduire leur imposition en réalisant des investissements dans l’immobilier. Il existe plusieurs mécanismes de défiscalisation, dont les plus courants sont les lois Pinel, Malraux et Censi-Bouvard. Chacun de ces dispositifs a ses propres spécificités et conditions d’éligibilité.
Calculer la rentabilité brute
Dans un premier temps, il est nécessaire de calculer la rentabilité brute de votre investissement. Cette dernière se calcule en divisant le montant annuel des loyers perçus par le prix d’achat du bien, puis en multipliant le résultat obtenu par 100. Par exemple, si vous percevez 12 000 € de loyers annuels pour un bien acheté 200 000 €, votre rentabilité brute est de 6%.
Déterminer la rentabilité nette avant impôts
Pour obtenir la rentabilité nette avant impôts, il faut ensuite déduire les charges non financières (taxe foncière, charges de copropriété, travaux…) et les charges financières (intérêts d’emprunt…). Attention cependant à ne pas inclure dans vos charges les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition du bien : ceux-ci sont déductibles des revenus fonciers.
Evaluation de la rentabilité nette après impôts
L’étape suivante consiste à calculer la rentabilité nette après impôts. Pour cela, il faut prendre en compte l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. L’idée est donc d’intégrer dans votre calcul le montant des économies d’impôt générées par le dispositif de défiscalisation utilisé.
C’est cette dernière étape qui peut s’avérer complexe pour les non-initiés. En effet, chaque dispositif fiscal a ses propres modalités de calcul et requiert donc une expertise particulière.
Exemple chiffré
Prenons un exemple concret : vous achetez un appartement pour 200 000 € que vous louez 800 € par mois. Vos loyers annuels s’élèvent donc à 9 600 € (800 € x 12). Votre rentabilité brute est alors de 4,8% (9 600 / 200 000 x 100).
Vos charges non financières s’élèvent à 1 200 € et vos charges financières à 3 000 €. Votre revenu foncier net avant impôt est donc de : 9600 – (1200 +3000) =5,400€Votre taux marginal d’imposition étant de 30%, vos impôts sur le revenu foncier s’élèveront à :5400 *30% =1620€Enfin, vos prélèvements sociaux seront de :5400 *17.2% =928€ Donc votre revenu net après impôt sera :5400 – (1620 +928) =2852€Ce qui donne une rentabilité nette après impôt approximative de :2852 /200000 *100 =1.43%Notez que ce calcul ne prend pas en compte l’amortissement ni les éventuels avantages fiscaux liés au dispositif employé.
Conclusion
Dans tout projet d’investissement immobilier visant la défiscalisation, l’évaluation précise et rigoureuse du rendement potentiel après impôt est essentielle. Elle permet non seulement d’éviter les mauvaises surprises mais aussi d’optimiser sa stratégie d’investissement afin de maximiser son bénéfice fiscal tout en limitant les risques associés au placement immobilier.