La mise en location d’un bien immobilier implique de s’assurer que le locataire est en mesure de payer les loyers et les charges. Pour cela, les propriétaires peuvent avoir recours à différentes garanties locatives. Cet article vous explique tout ce que vous devez savoir sur ces dispositifs pour une gestion locative immobilière sereine.
La garantie traditionnelle : le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est la garantie la plus couramment utilisée dans les contrats de location. Il s’agit d’une somme d’argent versée par le locataire au moment de la signature du bail, destinée à couvrir d’éventuels impayés ou dégradations du logement. Le montant du dépôt de garantie est généralement équivalent à un mois de loyer hors charges pour les locations vides, et deux mois pour les locations meublées.
Le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie au locataire dans un délai d’un mois (locations meublées) ou deux mois (locations vides) après son départ, sous réserve de retenues justifiées. En cas de litige, c’est au juge de trancher.
Les cautions solidaires : un renfort pour le propriétaire
Afin d’assurer davantage la solvabilité des locataires, certains propriétaires exigent une caution solidaire. Il s’agit d’une personne physique (un proche du locataire, par exemple) ou morale (une société) qui s’engage à payer les loyers et charges en cas de défaillance du locataire. La caution solidaire doit fournir des justificatifs de ses revenus et de sa situation financière.
La caution solidaire doit être mentionnée dans le bail et signer un acte séparé. En cas d’impayé, le propriétaire peut se retourner contre la caution sans avoir à suivre une procédure judiciaire.
La garantie Visale : une alternative aux cautions
Depuis 2016, la garantie Visale (Visa pour le Logement et l’Emploi) est proposée par Action Logement. Ce dispositif gratuit permet aux propriétaires de bénéficier d’une garantie sur les loyers impayés pendant les trois premières années du bail. Les conditions d’éligibilité sont strictes : il faut être âgé de moins de 30 ans, salarié ou étudiant, et disposer de revenus suffisants pour couvrir le loyer.
En cas d’impayé, Action Logement prend en charge le recouvrement des loyers impayés auprès du locataire. Le propriétaire peut cumuler cette garantie avec un dépôt de garantie, mais pas avec une caution solidaire.
Les assurances loyers impayés : une protection supplémentaire
Pour renforcer leur sécurité face aux impayés de loyer, les propriétaires peuvent souscrire à une assurance loyers impayés (GLI). Cette assurance couvre non seulement les loyers et charges impayés, mais aussi les dégradations du logement et les frais de contentieux. Le coût d’une GLI varie entre 2% et 4% du montant annuel des loyers et charges.
La garantie loyers impayés est soumise à certaines conditions d’éligibilité pour le locataire, comme un niveau de revenus suffisant et la fourniture de justificatifs. La GLI est cumulable avec un dépôt de garantie, mais pas avec une caution solidaire ou la garantie Visale.
Les dispositifs spécifiques pour les étudiants et les jeunes actifs
Pour faciliter l’accès au logement des étudiants et des jeunes actifs, des dispositifs spécifiques sont mis en place par l’État et certains organismes. Parmi eux :
- La garantie Loca-Pass, proposée par Action Logement aux salariés du secteur privé non-agricole âgés de moins de 30 ans en formation professionnelle ou en contrat d’apprentissage. Elle couvre jusqu’à 9 mois de loyers impayés.
- Le dispositif Clé (Caution Locative Étudiante), géré par le CROUS pour les étudiants boursiers ou disposant d’un garant résidant hors de France. Il prend en charge les loyers impayés pendant toute la durée du bail.
Ainsi, choisir la garantie locative adaptée à votre situation est essentiel pour sécuriser votre investissement locatif et optimiser votre gestion immobilière. Il est important de bien évaluer les risques, les avantages et les inconvénients de chaque dispositif avant de prendre une décision.
En résumé, la gestion locative immobilière implique de choisir entre différentes garanties locatives pour se protéger des impayés et des dégradations. Le dépôt de garantie, les cautions solidaires, la garantie Visale et les assurances loyers impayés sont autant d’options à considérer en fonction de la situation du locataire et des besoins du propriétaire. Les dispositifs spécifiques pour les étudiants et jeunes actifs offrent également des solutions adaptées à ces populations.