La population française vieillit, et avec elle, la demande de logements adaptés aux besoins des seniors. Investir dans une résidence senior peut donc être une opportunité intéressante pour les investisseurs, d’autant plus qu’il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière destinés à encourager ce type d’investissement. Nous vous proposons ici un tour d’horizon des principaux dispositifs en vigueur et des conseils pour bien choisir votre investissement.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est sans doute le dispositif fiscal le plus utilisé pour l’investissement dans les résidences seniors. Il permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse sur les revenus locatifs perçus, notamment grâce à l’amortissement du bien immobilier et du mobilier. Pour obtenir ce statut, il faut remplir certaines conditions :
- L’investisseur ne doit pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel.
- Les revenus locatifs annuels doivent être inférieurs à 23 000 € ou représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
Avec le statut LMNP, les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). En optant pour le régime réel, l’investisseur peut déduire l’amortissement du bien et du mobilier, les charges et les intérêts d’emprunt. De plus, il est possible de récupérer la TVA sur le prix d’achat du bien, à condition que la résidence senior offre des services para-hôteliers (comme la restauration ou le ménage).
Le dispositif Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard, prolongé jusqu’au 31 décembre 2021, est également une option intéressante pour l’investissement dans les résidences seniors. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 11 % du prix de revient du logement (hors taxe), étalée sur neuf ans. Pour en profiter, il faut respecter certaines conditions :
- Acheter un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) dans une résidence avec services pour seniors.
- Mettre le bien en location meublée pendant au moins neuf ans.
- Ne pas dépasser un plafond d’investissement de 300 000 € par an.
Notez que le dispositif Censi-Bouvard est cumulable avec le statut LMNP, mais pas avec la récupération de la TVA. Il convient donc de comparer les avantages des deux dispositifs pour choisir celui qui sera le plus adapté à votre situation fiscale.
Les autres dispositifs fiscaux
D’autres dispositifs de défiscalisation immobilière peuvent être utilisés pour l’investissement dans les résidences seniors, même s’ils sont moins courants :
- Le dispositif Pinel, qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du prix d’achat du logement, étalée sur 12 ans. Toutefois, ce dispositif est soumis à des conditions de ressources et de loyers plus contraignantes que le LMNP ou le Censi-Bouvard.
- Le Déficit Foncier, qui permet de déduire les charges et travaux de rénovation du revenu foncier global, dans la limite de 10 700 € par an. Ce dispositif peut être intéressant si vous achetez une résidence senior ancienne nécessitant des travaux importants.
Les conseils pour bien choisir votre investissement
Pour réussir votre investissement dans une résidence senior, voici quelques conseils à suivre :
- Privilégiez les emplacements de qualité, proches des commerces et des transports en commun. Une bonne localisation facilitera la location du logement et limitera les risques de vacance locative.
- Vérifiez la solvabilité du gestionnaire de la résidence senior. En effet, c’est lui qui versera les loyers et assurera l’entretien des parties communes. Un gestionnaire solide financièrement est donc un gage de sécurité pour votre investissement.
- Prenez en compte les frais de gestion et les charges de copropriété, qui peuvent impacter la rentabilité de votre investissement. Il est également important de vérifier la qualité des services proposés par la résidence senior, ainsi que la demande locative potentielle dans le secteur.
Investir dans une résidence senior peut être une excellente opportunité pour diversifier votre patrimoine immobilier et bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux. Toutefois, il convient d’analyser en détail chaque projet et de comparer les différents dispositifs pour choisir celui qui sera le plus adapté à votre situation fiscale et à vos objectifs patrimoniaux.